[담보물권법] 지상권과 토지임차권의 비교

Ⅰ. 서설

 

건물·공작물·수목 등의 소유를 위해 타인의 토지를 사용하는 권리는 물권으로서의 지상권 외에도 채권으로서의 임대차에 의해서도 생길 수 있다. 그러나 현실적으로 토지소유자들은 토지사용권자에게 유리한 강행규정인 지상권보다 임대차를 선호한다. 때문에 이런 현상을 해결하기 위한 논의의 필요성이 있다.

 

 

Ⅱ. 지상권과 토지임차권의 비교

 

1. 대항력

지상권은 물권으로서 이를 제3자에게 대항할 수 있다. 토지임차권은 채권으로서 이를 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.

 

 

2. 권리의 양도와 임대

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다.

 

 

3. 존속기간

지상권의 경우 지상물의 종류에 따라 30년, 15년, 5년의 최단존속기간을 정하고, 갱신하는 경우에도 동일하게 하였다. 토지임대차의 경우 건물·공작물의 소유를 목적으로 하거나 식목·채염을 목적으로 하는 토지임대차에 한해서는 20년 이상의 존속기간을 약정할 수 있다.

 

 

4. 갱신청구권과 매수청구권

지상권이 소멸한 경우에 지상시설이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 이를 거절할 경우 지상권자는 지상물의 매수를 청구할 수 있다. 토지임대차의 경우 ‘건물·공작물·수목’의 소유를 목적으로 하는 때에는 위와 같은 지상권에 관한 규정을 준용한다.

 

 

5. 지료와 차임증감청구권

경제사정의 변동이 있을 때에 지상권의 경우 당사자는 지료의 증감을 청구할 수 있으며, 토지임대차의 경우 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

 

 

6. 소멸청구권과 해지

지상권의 경우 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하는 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 토지임대차의 경우 토지임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

 

Ⅲ.결론

토지소유자와 토지사용자에게 그 형편에 따라 선택의 기회를 준다는 점에서 위의 양 제도는 그대로 유지하는 것이 좋을 것 같다. 다만 지상권의 규정을 토지소유자도 만족할 수 있는 방향으로 제도를 보완하여 양 제도가 고루 활용되도록 하는 것이 바람직하겠다.