[담보물권법] 전세권과 주택임대차보호법

 

Ⅰ.서설

 

두 법의 목적이 임차인을 보호하기 위한다는 점과 세부 효력은 부분적으로 차이가 있으나 일정한 요건을 구비하면 제 3자에게 대항력을 발생한다는 점에서 동일성을 갖는다. 그러나 두 법 사이에는 전세권의 물권적 특성과 특별법인 주택임대차보호법의 채권적 특성에 기한 차이가 존재한다. 따라서 앞으로 두 법의 차이를 중심으로 설명하기로 한다.

 

Ⅲ. 전세권과 주택임대차보호법의 차이점

 

1. 대항요건의 차이

전세권은 전세권설정계약과 등기만이 대항력의 요건이다. 반면 주택임대차보호법상 채권적 전세는 등기를 요하지는 않으나 거주 및 전입신고를 해야만 대항력이 발생한다. 판례는 주택임대차보호법상 대항요건은 취득시에만 구비하면 족한 것이 아니라 대항력 유지를 위해 계속 존속해야 한다고 하는 바 예컨대, 경매가 진행되는 경우에도 전세권자는 자유롭게 전출이 가능하나, 주택 임차인이 배당요구종기일 전에 이사를 간다면 대항요건을 상실해 법의 보호를 받을 수 없다.

 

 

2. 효력의 차이

1) 효력발생시기

전세권은 등기를 함으로써 성립하고 효력이 발생하지만, 임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 ‘익일’부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다.

 

 

2) 효력범위

전세권은 원칙적으로 건물에만 효력이 미치며 임대인의 동의 없이도 효력 승계나 전전세가 가능하다. 또 타인에게 양도나 담보로 제공할 수도 있다. 단, 양도의 경우에는 등기를 해야만 효력이 생긴다. 반면에 주택 임차권은 토지, 건물 전부에 효력이 미치지만 제3자에 대한 효력승계는 불가능하다.

 

 

3) 우선변제청구권

기본적으로 채권적 전세의 경우에는 전세금을 반환받을 때까지 목적물의 인도를 거절하거나, 다른 채권자의 경매신청이 있을 때에 그 절차에 참여하여 우선변제를 주장할 수 있을 뿐이고, 자신이 직접 경매를 청구할 수는 없다는 점에서, 전세권의 경우에 전세권자가 전세금의 반환을 받기 위해 적극적으로 목적물의 경매를 청구하여 우선변제를 받을 수 있는 것과는 차이가 있다.

 

 

 

항 목	전세권(민법)	주택임차권(주택임대차보호법)
방 법	건물등기부에 등기	전세계약서에 확정일자인 날인
취급관공서	등기과(소)	등기과(소), 공증사무소, 동사무소, 구청
임대인협력	임대인의 동의가 필요	임차인 단독
비 용	등록세(전세금의 0.2%) 교육세(등록세의 20%)	600원 ~ 1,000원
거주조건	거주나 전입신고는 요건이 아님	거주 및 전입신고가 요건
순위기준	등기일 기준	주민등록 + 확정일자 중 늦은 날
효력범위	건물에만 효력승계 및 임대인 동의없이 전전세 가능	토지, 건물 전부 제3자 효력승계 불가능
경매신청	소송없이 바로 경매신청 가능	지급명령 결정문이나 소송에서 판결문 받아야 가능

(2013. 12 31. 기준)