[물권법]지상권과 토지임차권의 비교/지상권/토지임차권

Ⅰ. 서설

건물·공작물·수목 등의 소유를 위해 타인의 토지를 사용하는 권리는 물권으로서의 지상권 외에도 채권으로서의 임대차에 의해서도 생길 수 있다. 그러나 현실적으로 토지소유자들은 토지사용권자에게 유리한 강행규정인 지상권보다 임대차를 선호한다. 때문에 이런 현상을 해결하기 위한 논의의 필요성이 있다.

 

Ⅱ. 지상권과 토지임차권의 비교

 

1. 대항력

지상권은 물권으로서 이를 제3자에게 대항할 수 있다. 토지임차권은 채권으로서 이를 등기하여야 제3자에게 대항할 수 있다.

2. 권리의 양도와 임대

지상권자는 타인에게 그 권리를 양도하거나 그 권리의 존속기간 내에서 그 토지를 임대할 수 있다. 그러나 임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다. 

 

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3. 존속기간

지상권의 경우 지상물의 종류에 따라 30년, 15년, 5년의 최단존속기간을 정하고, 갱신하는 경우에도 동일하게 하였다. 토지임대차의 경우 건물·공작물의 소유를 목적으로 하거나 식목·채염을 목적으로 하는 토지임대차에 한해서는 20년 이상의 존속기간을 약정할 수 있다.

4. 갱신청구권과 매수청구권

지상권이 소멸한 경우에 지상시설이 현존한 때에는 지상권자는 계약의 갱신을 청구할 수 있고, 지상권설정자가 이를 거절할 경우 지상권자는 지상물의 매수를 청구할 수 있다. 토지임대차의 경우 ‘건물·공작물·수목’의 소유를 목적으로 하는 때에는 위와 같은 지상권에 관한 규정을 준용한다.

5. 지료와 차임증감청구권

경제사정의 변동이 있을 때에 지상권의 경우 당사자는 지료의 증감을 청구할 수 있으며, 토지임대차의 경우 당사자는 장래에 대한 차임의 증감을 청구할 수 있다.

6. 소멸청구권과 해지

지상권의 경우 지상권자가 2년 이상의 지료를 지급하지 아니하는 때에는 지상권설정자는 지상권의 소멸을 청구할 수 있다. 토지임대차의 경우 토지임차인의 차임연체액이 2기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있다.

 

Ⅲ.결론

토지소유자와 토지사용자에게 그 형편에 따라 선택의 기회를 준다는 점에서 위의 양 제도는 그대로 유지하는 것이 좋을 것 같다. 다만 지상권의 규정을 토지소유자도 만족할 수 있는 방향으로 제도를 보완하여 양 제도가 고루 활용되도록 하는 것이 바람직하겠다.