[물권법]저당권과 용익권의 관계/법정지상권/제3취득자보호

1.서설

저당권은 저당권자가 목적물에 대한 점유 없이 교환가치만을 지배하는 것을 내용으로 한다. 문제는 저당권자가 저당권을 실행하는 경우나 건물에 저당권을 설정한 설정자가 그 건물에 전세권을 설정한 경우 등이다. 이러한 경우 저당권과 용익권의 관계가 문제되는 바, 논의의 필요성이 있다.

 

 

2. 저당권과 용익권의 관계

저당권을 설정하기 전에 이미 제3자가 그 목적물에 관하여 용익권을 가지고 있는 경우 용익권은 아무런 영향을 받지 않고, 용익권자는 경락인에게 대항할 수 있다.

 

저당권설정 후에 제3자가 용익권이나 소유권을 가지는 경우, 저당권이 실행되면, 제3자의 용익권은 소멸하거나 그가 취득한 소유권은 매수인에게 이전된다. 민법은 이들을 ‘제3취득자’라 하여 변제권 및 비용상환청구권을 인정한다.

 

 

3.법정지상권

(1)의의

토지와 그 지상의 건물이 동일소유자에게 속하고 있는 경우에 토지와 그 지상건물이 각각 다른 소유자에게 속하게 된 경우에는 토지소유자는 건물소유자에게 대하여 지상권을 설정한 것으로 본다.

(2)요건

①저당권설정 당시 토지에 건물이 존재하였을 것

②저당권설정 당시에 토지와 건물이 동일소유자에 속하였을 것.

③토지・건물이 어느 한 쪽이나 또는 양자 위에 저당권이 설정되어 있을 것.

④경매의 결과로 토지와 건물이 각각 소유자를 달리할 것.

(3)내용

건물소유자는 건물을 사용하는 데 필요한 범위 내에서 건물의 대지를 사용할 권리를 가진다. 지료는 당사자의 협의로 정하고, 협의가 이루어지지 않은 때에는 당사자의 청구에 의해 법원이 이를 결정한다. 법정지상권에 대한 존속기간은 아무런 규정을 두고 있지 아니하는 바, 통설에 따르면 지상권 규정을 준용하여 그 존속기간은 건물의 종류에 따라 30년 또는 15년이 된다.

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4. 저당토지위의 건물에 대한 일괄경매청구권

토지를 목적으로 저당권을 설정한 후 그 설정자가 그 토지에 건물을 축조한 때에는 저당권자는 토지와 함께 그 건물에 대하여도 경매를 청구할 수 있는데 이것이 일괄경매청구권이다.

 

5. 제3취득자의 보호

(1)의의

저당권설정 이후에도 설정자는 제3자에게 용익권을 설정하거나 소유권을 이전할 수 있는 바, 이러한 제3자를 ‘제3취득자’라고 하며, 민법은 이들의 불안한 지위를 배려하기 위해 제3취득자의 ‘변제권’과 ‘비용상환청구권’을 인정한다.

(2)제3취득자의 보호

① 제3취득자의 변제와 저당권소멸청구권

저당부동산에 대하여 소유권, 지상권 또는 전세권을 취득한 제3자는 저당권자에게 그 부동산으로 담보된 채권을 변제하고 저당권의 소멸을 청구할 수 있다.

② 제3취득자의 비용상환청구권

저당물의 제3취득자가 그 부동산의 보존, 개량을 위하여 필요비 또는 유익비를 지출한 때에는 제203조 제1항, 제2항의 규정에 의하여 저당물의 경매대가에서 우선상환을 받을 수 있다.